대출 규제 용어, 왜 알아야 할까?
내 집 마련을 위해 주택담보대출을 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR이라는 낯선 용어들을 마주하게 됩니다. 이 세 가지 지표는 금융당국이 대출을 규제하고 금융기관이 대출 한도를 결정하는 핵심 기준입니다. 이 용어들을 정확히 이해하지 못하면 내가 얼마까지 대출받을 수 있는지, 어떤 조건에서 대출이 가능한지 파악하기 어렵습니다.
이 글에서는 LTV, DTI, DSR의 개념을 쉽게 설명하고, 실제 계산 예시를 통해 대출 한도를 파악하는 방법을 정리합니다.
LTV (Loan To Value Ratio): 담보인정비율
LTV란?
LTV는 담보물(주택)의 가치 대비 대출 가능 금액의 비율입니다. 쉽게 말하면, 집 값 대비 얼마나 빌릴 수 있는지를 나타내는 지표입니다.
LTV = 대출금액 ÷ 담보 주택 가치 × 100
LTV 규제 기준 (2025년 기준 참고)
| 지역 구분 | 주택 유형 | LTV 한도 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 9억 이하 | 40% |
| 투기과열지구 | 9억 초과 ~ 15억 이하 | 20% |
| 조정대상지역 | 9억 이하 | 50% |
| 일반 지역 | 무관 | 70% |
LTV 계산 예시
조정대상지역의 6억 원짜리 아파트를 구매한다면, LTV 50% 적용 시 최대 대출 가능 금액은 6억 원 × 50% = 3억 원입니다. 나머지 3억 원은 자기 자금으로 마련해야 합니다.
DTI (Debt To Income Ratio): 총부채상환비율
DTI란?
DTI는 연간 총소득 대비 연간 원리금 상환액의 비율입니다. 내 소득으로 대출 원리금을 감당할 수 있는지를 보는 지표로, LTV가 담보 가치 기준이라면 DTI는 소득 기준의 규제입니다.
DTI = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연간 소득) × 100
| 지역 구분 | DTI 한도 |
|---|---|
| 투기과열지구 | 40% |
| 조정대상지역 | 50% |
| 일반 지역 | 60% |
DTI 계산 예시
연 소득 5,000만 원인 직장인이 조정대상지역에서 주택담보대출을 받으려 합니다. DTI 50% 적용 시, 연간 원리금 상환액이 2,500만 원(월 약 208만 원) 이내여야 합니다. 기존에 다른 대출이 있다면 그 원리금도 합산됩니다.
DSR (Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율
DSR이란?
DSR은 DTI와 유사하지만 더 엄격한 기준을 적용하는 지표입니다. DTI가 주택담보대출 원리금에 기타 대출 이자만 합산하는 반면, DSR은 모든 대출(주택담보대출, 신용대출, 카드론, 학자금대출 등)의 원리금 전체를 합산하여 계산합니다.
DSR = (모든 대출의 연간 원리금 합계 ÷ 연간 소득) × 100
| 구분 | DSR 적용 기준 |
|---|---|
| 일반 은행권 | DSR 40% 이하 |
| 상호금융·저축은행 등 | DSR 50% 이하 |
DTI vs DSR 비교
| 구분 | DTI | DSR |
|---|---|---|
| 주담대 원리금 | 포함 | 포함 |
| 기타 대출 원리금 | 이자만 포함 | 원금+이자 모두 포함 |
| 규제 강도 | 보통 | 강함 |
DSR 계산 예시
연 소득 6,000만 원인 직장인이 신용대출 3,000만 원(연 원리금 약 700만 원)을 보유한 상태에서 주택담보대출을 받으려 합니다.
- DSR 40% 기준: 연간 최대 원리금 = 6,000만 원 × 40% = 2,400만 원
- 기존 신용대출 원리금: 연 700만 원
- 주택담보대출에 허용 가능한 연간 원리금: 2,400만 원 – 700만 원 = 1,700만 원
- 30년 만기, 연 4% 금리 기준으로 역산하면 약 3.5억 원 수준 대출 가능
세 지표의 관계와 실전 적용
실제 대출 심사에서는 LTV, DTI, DSR 세 가지가 모두 적용됩니다. 세 가지 기준 중 가장 낮은 한도가 최종 대출 가능 금액을 결정합니다.
대출 가능 금액 결정 순서
- LTV 기준: 주택 가치 기반 최대 대출 한도 산정
- DTI 기준: 소득 기반 연간 원리금 상환 가능액 산정
- DSR 기준: 모든 부채 포함 소득 대비 상환 능력 산정
- 세 기준 중 가장 낮은 금액이 실제 대출 한도
대출 전략: 한도를 높이는 방법
- 기존 소액 대출 상환: DSR 산정 시 모든 대출이 포함되므로, 신용대출·카드론 등을 미리 상환하면 DSR이 낮아져 주택담보대출 한도가 늘어납니다.
- 장기 대출 선택: 대출 기간이 길수록 연간 원리금 상환액이 줄어들어 DSR이 낮아집니다.
- 소득 증빙 철저히: 소득이 많을수록 DTI·DSR 한도가 높아집니다. 사업소득·임대소득 등 모든 소득을 정확히 신고하는 것이 중요합니다.
마무리 정리
LTV, DTI, DSR은 주택담보대출의 세 가지 핵심 규제 지표입니다.
- LTV: 집 값 대비 대출 한도 (담보 가치 기준)
- DTI: 소득 대비 주담대 원리금+기타 대출 이자 비율
- DSR: 소득 대비 모든 대출 원리금 비율 (가장 엄격한 기준)
대출 규제 기준은 정부 정책에 따라 지속적으로 변경됩니다. 대출 계획 수립 전 반드시 해당 금융기관과 금융감독원의 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.