등기부등본, 왜 이렇게 중요할까?

전세 계약을 맺기 전, 부동산을 매매하기 전에 반드시 확인해야 하는 서류가 있습니다. 바로 등기부등본(등기사항전부증명서)입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 소유자, 담보 설정 현황, 각종 권리 관계를 공식적으로 기록한 문서입니다. 이 문서를 제대로 읽지 않으면 전세금을 잃거나, 매매 후 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

이 글에서는 등기부등본의 구조와 각 항목의 의미, 그리고 반드시 확인해야 할 체크포인트를 실용적으로 정리합니다.

등기부등본의 기본 구조

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다.

표제부: 부동산 기본 정보 확인

표제부에서는 해당 부동산이 내가 방문한 물건과 동일한지 기본 정보를 확인합니다.

• 소재지·지번: 실제 주소와 일치하는지 확인
• 건물 구조·면적: 공부상 면적이 실제와 차이가 있는지 확인
• 용도: 주거용(아파트·단독주택 등)인지 상업용·업무용인지 확인. 용도 외 사용 시 법적 문제 발생 가능

갑구: 소유권 관련 사항 확인

갑구는 소유권에 관한 모든 사항이 기록됩니다. 현재 소유자와 과거 소유 이력, 그리고 소유권에 영향을 줄 수 있는 권리들이 표시됩니다.

반드시 확인할 갑구 항목

• 현재 소유자 확인: 계약 상대방과 등기부상 소유자가 동일한지 반드시 확인합니다. 다르다면 소유자 본인 또는 정식 위임장을 받은 대리인인지 확인해야 합니다.
• 가압류(假押留): 채권자가 채무자의 재산을 임시로 묶어두는 조치입니다. 가압류가 걸린 부동산은 향후 경매로 넘어갈 위험이 있습니다.
• 가처분(假處分): 부동산 처분을 임시로 금지하는 조치입니다. 계약이나 이전 등기가 어려울 수 있습니다.
• 경매 개시 결정: 이미 경매가 진행 중이라는 표시입니다. 이 상태에서 계약하면 보증금 보호가 매우 어렵습니다.

을구: 담보권 관련 사항 확인

을구는 소유권 이외의 권리, 특히 금융기관의 담보 설정 현황이 기록됩니다.

근저당권

근저당권은 금융기관이 대출을 제공하면서 해당 부동산을 담보로 설정한 권리입니다. 근저당권이 설정된 부동산에서 임차(전세·월세)하거나 구매할 때는 채권최고액(근저당 설정 금액)을 반드시 확인해야 합니다.

채권최고액은 일반적으로 실제 대출액의 120~130%로 설정됩니다. 예를 들어 채권최고액이 2억 4,000만 원이라면 실제 대출은 약 2억 원 수준입니다.

전세권

임차인이 전세권을 등기하면 을구에 전세권이 기록됩니다. 전세권이 등기되어 있다면 기존 임차인의 보증금 반환 청구권이 공식적으로 인정되어 있음을 의미합니다.

전세 계약 전 등기부등본 활용 체크리스트

등기부등본 발급 방법

• 인터넷 등기소(iros.go.kr): 온라인으로 열람 및 발급 가능, 열람 수수료 700원, 발급 1,000원
• 등기소 방문: 전국 등기소에서 직접 발급 가능
• 정부24: 온라인 발급 가능

계약 시에는 가능한 한 잔금 당일 최신 등기부등본을 재발급하여 새로운 담보 설정 여부를 최종 확인하는 것이 좋습니다.

마무리 정리

등기부등본은 부동산 계약에서 가장 기본적이고 중요한 확인 서류입니다. 핵심 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

• 표제부에서 부동산 기본 정보(소재지, 면적, 용도)를 확인한다
• 갑구에서 현재 소유자, 가압류·가처분·경매 여부를 확인한다
• 을구에서 근저당 채권최고액을 확인하고 선순위 담보 합계를 계산한다
• 전세금 + 선순위 담보가 집값의 70%를 초과한다면 신중하게 판단한다
• 잔금 납부 직전 최신 등기부등본을 다시 확인하여 새로운 권리 설정 여부를 점검한다

부동산 계약은 인생에서 가장 큰 금액이 오가는 거래입니다. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본이므로, 절대 생략하거나 소홀히 해서는 안 됩니다.